Допущения и ограничения, использованные оценщиком. Допущения и ограниченые условия, использованные оценщиком при проведении оценки Допущения и ограничения объекта оценки

При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:

Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

§ Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, анализ, юридическая экспертиза правоустанавливающих документов не проводится.

§ Вид права определяется согласно свидетельству о государственной регистрации прав.

§ При расчете рыночной стоимости объекта оценки Оценщик исходит из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен обязательствами перед третьими лицами (т.е. без учета существующих обременений, если они имеют место на дату оценки).

§ Субъект (субъекты) права устанавливается (устанавливаются) согласно свидетельству (свидетельствам) о государственной регистрации прав.

§ При проведении оценки Оценщик руководствуется техническими документами, предоставленными Заказчиком.

§ Ответственность за предоставленную документацию лежит на Заказчике;

§ Информация, предоставленная Заказчиком, подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке. Поэтому информация, используемая при проведении оценки, считается достоверной, и у Оценщика нет оснований считать иначе. Данная информация, хранится у Исполнителя 3 года (начиная с даты составления отчета).

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:

§ Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы юридического характера, оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права собственности на него. Юридической экспертизы предоставленных документов не проводилось.

§ Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся Объекта оценки и способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их обнаружения. Оценка не учитывает какого-либо личного имущества, находящегося на территории объекта.

§ Исходные данные, финансовая информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессе анализа, согласно мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными.

§ Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) не может использоваться, кроме как Заказчиком, чье имя указано в отчете.

§ Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять на стоимость Объекта. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что данный объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете.

§ Все расчеты и заключения, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.

§ Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчёту, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

Отчет об оценке составлен в порядке и в соответствии с требованиями, установленными следующими нормативными документами:

Конституция РФ

Гражданский кодекс РФ.

Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., разработанные в целях реализации положений Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности - свод стандартов оценки общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков», 2010 г.

Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», утвержденные Советом партнерства НП СОО «Сибирь», протокол №2 от 10.09.2006 г.

Последовательность определения стоимости объекта

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

Правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом;

осмотр Объекта оценки, фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в соответствующем Приложении к Отчету);

анализ рынка, к которому относится Объект;

применение (либо обоснованный отказ от применения) подходов к оценке, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;

составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

1. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту - Отчет) рыночной стоимости оцениваемого имущества, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем задач.

2. Оценщик в рамках настоящей работы не производил проверку оцениваемого права собственности, иных прав, связанных с объектом оценки, соответствующих правовых документов. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в настоящем Отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по оцениваемым объектам. Все рисунки в Отчете являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе. Они не должны использоваться в каких-либо других целях.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными. В настоящей работе не проводилась аудиторская, финансовая или иная проверка предоставленной Заказчиком информации.

7. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку .

9. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

10. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.

12. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

13. Заказчик должен принять условие, что без письменного согласия не упоминать наше оценочной организации или отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам кроме как для целей указанных в договоре. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

14. Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации.

По тексту настоящего Отчета могут быть сделаны иные допущения, ограничения и пределы применения полученного результата.

III.Описание объекта оценки

Идентификация объекта оценки

Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости: нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ), расположенного по адресу: в г. ХХХ, ул. ХХХ, д. Х, принадлежащего ПАО «ХХХ» на праве собственности.

Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника оцениваемого недвижимого имущества, а так же данные о балансовой стоимости объекта оценки представлены ниже в Таблице 3.1.

Таблица 3.1

Текущее использование оцениваемого объекта –. Для эксплуатации детского сада

Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав

Оценивается право собственности. Согласно ст.209 «Содержание права собственности» ГК РФ, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Оценщик проанализировал возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:

· наличие залога объекта оценки;

· наличие договоров аренды, вызывающих ограничения по сдаче площадей в аренду новым арендодателям.

Обременений не выявлено.

В соответствии со ст. 212 в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Cтатья 213 ГК РФ раскрывает сущность права собственности граждан и юридических лиц:

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки, осуществляется по договору №207 от 12.03.2012 г. Заказчиком на оценку является ПАО «ХХХ» в лице Иванова Ольга Васильевна

Оценщик при определении рыночной стоимости объекта не проводил экспертизу прав собственности. Оценщик руководствовался информацией, предоставленной заказчиком.

Описание местоположения

Общая информация представлена в таблице 3.3

Таблица 3.3

На основание вышеизложенного оценивается право собственности на здание, право собственности на земельный участок без обременений.

Описание земельного участка

Ниже приведена краткая характеристика земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости.

Во избежание неоднозначного толкования приведенной ниже информации следует еще раз отметить, что в Таблице 3.4 приведено описание единого целого земельного участка, принадлежащего ЗАО «ХХХ» на праве собственности, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости: Нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ)

Таблица 3.4

Описание здания

Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 3.5.

Таблица 3.5

Описание конструктивных элементов.Таблица 3.6

IV.Анализ рынка

Анализ рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества (рынка аренды и рынка купли/продажи объектов недвижимости торгового назначения, расположенных г. ХХХ).

Средняя рыночная стоимость коммерческой недвижимости г. ХХХ на 01.03.2016 г. (руб./кв. м) Таблица 4.1

Таблица 4.1

Средняя рыночная стоимость на земельные участки под коммерческую застройку в Иркутской области приведена в табл. 4.2.

Таблица 4.2

Расчет ВРМ.

Заявление (сертификат) качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и для указанных в нём цели и задачах оценки. Отдельные части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом отчета.

2. Оценщик основывается на терминологии, понятийном аппарате, руководствах и применениях «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, международных стандартов оценки МСО 2003.

3. Право собственности, а также другие имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается, как свободное от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Мы исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня.

4. Оценка объекта оценки выполнена в допущении о том, что ограничения (обременения права) на объект оценки на дату проведения оценки, отсутствовали; выполненная оценка предполагает, что объект оценки никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

5. Оценка выполнена в допущении о том, что к приобретателю оцениваемого объекта недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята оцениваемым зданием и необходима для его использования;

6. Площадь части (доли) единого целого земельного участка, принадлежащего ОАО «XXX» на праве собственности, занятой оцениваемым объектом недвижимости и необходимой для его использования, определена в размере 450,70 кв.м. пропорционально площадям помещений расположенных на едином целом земельном участке зданий и сооружений.

7. Оценщики исходят из того, что информация, предоставленная Заказчиком оценки и третьими лицами, является достоверной и полной.

8. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

9. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными. Устная и письменная информация, полученная от администрации, работников, должностных лиц ОАО «XXX», рассматривается Оценщиком как информация, полученная от Заказчика. В настоящей работе не проводилась аудиторская, финансовая или иная проверка предоставленной Заказчиком информации.

10. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке. При этом, информация, полученная от Заказчика в виде письменных материалов, не удостоверенных подписью должностных лиц и печатью предприятия, обозначена в Отчете об оценке как устная информация, полученная от Заказчика.

11. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

12. От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как по официальному вызову суда.

13. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчёт иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

14. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по оцениваемому объекту, а также информацию и полное описание методик, анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика. Все обзорные материалы включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

15. Мнение Оценщика относительно величины рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки, полученной на дату оценки, действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на величину рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого имущества.

16. Представленный в Разделе 11 настоящего Отчета прогноз изменения стоимости оцениваемого объекта недвижимости в течение срока кредитования выполнен в допущении об отсутствии в течение срока кредитования существенной динамики рассматриваемого сегмента рынка недвижимости и появлении значительных изменений его показателей в прогнозный период. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости оцениваемого имущества в прогнозный период.

17. Оценщики не отвечают за обстоятельства юридического, экономического, экологического характера, возникшие после проведения оценки и повлиявшие на стоимость оцениваемого объекта.

18. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и является документом доказательственного значения.

По тексту настоящего Отчета могут быть сделаны иные допущения, ограничения и пределы применения полученного результата.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Нижеследующие существенные для оценки допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета, подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, а также то, что все положения, результаты и заключения, не оговоренные в тексте, не имеют силы.

1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях при указанном предполагаемом использовании. Понимается, что проведенный анализ и заключения не содержат полностью или частично предвзятое мнение.

2. Мнение эксперта относительно стоимости является действительным на дату проведения оценки, специально оговоренную настоящим отчетом. Эксперт не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические изменения или решения Правительства, указы Президента и местных органов власти, которые могут произойти после этой даты и повлиять на суждения эксперта.

3. Стоимость, определенная в данном отчете об оценке, является величиной, рассчитанной при условиях, оговоренных в задании на оценку и других ограничительных условиях, которые приведены в данном разделе настоящего отчета. В случае если исходные данные оцениваемого объекта указанные в задании на оценку, изменились по независящим от оценщика причинам, указанная в данном отчете итоговая величина стоимости подлежит корректировке.

4. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

5. Несмотря на то, что оцениваемый объект занят владельцем и эксплуатируется, Оценщик при проведении оценки исходил из предположения вакантного владения и наиболее эффективного использования объекта.

6. Обязанность по идентификации объекта лежит на Заказчике. Расчеты стоимости выполнены Оценщиком на основании предоставленных Заказчиком данных о границах объекта и связанного с ним имущества. Оценщик не несет ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации объекта или его составных частей.

7. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

8. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на недвижимость, и не принимает на себя ответственность за наличие таких факторов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения.

9. От Оценщика не требуется проведение дополнительных работ, кроме представленных в отчете, или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имущественными правами, связанными с объектом, иначе как по официальному вызову суда или в результате добровольного собственного решения.

10. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

11. В отчете рассмотрены права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затронуты иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ на оцениваемом объекте, а также стоимости их удаления за пределы объекта.

12. Оценщик предполагал ответственное отношение собственника к объекту оценки и должное управление им как в период проведения оценки, так и в будущем.

13. Оценщик предполагал соответствие объекта всем санитарным и экологическим нормам.

14. Оценщик предполагает, что существующие сервитуты земельного участка не являются препятствием для максимально эффективного использования оцениваемого объекта и далее не возникнут какие – либо неблагоприятные сервитуты или ограничения.

15. Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были найдена из источников, достоверных согласно мнению Оценщика, у которого есть все основания предполагать их верность. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.

16. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, схемы и т.д.) по объекту оценки. В обзорные материалы приложены исключительно для того, чтобы помочь читателю отчета визуально представить себе оцениваемое имущество и не следует полагаться на эти обзорные материалы в случае любого другого их использования.

17. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

18. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости указанной в отчете.

19. Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к Заказчику третьих лиц вследствие легального использования ими настоящего отчета, если в судебном порядке не будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомерных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения настоящей оценки.

20. Оценщику не был предоставлен доступ в квартиру. Следовательно, при расчете рыночной стоимости, оценщик исходит из допущения, что комната и места общего пользования находятся в плохом состоянии, требующем ремонта, планировочные решения соответствуют плану БТИ, несогласованных перепланировок, переоборудований не установлено.

Заключение о стоимости, приведенное в отчете, относится к объекту недвижимости целиком и любое разделение объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости путем пропорционального деления неверно, так же, как неверно определение рыночной стоимости всего рассматриваемого здания путем простого суммирования независимо определенных величин стоимости каждой из составляющих его частей.